close

  • Polsce – służyć, Europę – tworzyć, Świat – rozumieć
  • ZAKUP NIERUCHOMOŚCI W CHORWACJI

  • Ze względu na niezupełnie klarowną sytuację własnościową nieruchomości w Chorwacji oraz dość zawiły proces przenoszenia prawa własności do nieruchomości, zalecamy dużą ostrożność w podejmowaniu decyzji oraz skrupulatne sprawdzenie stanu własnościowego nieruchomości będącej przedmiotem zawieranej umowy.

    Zarówno kataster nieruchomości http://www.katastar.hr/dgu/ind.php, jak i księgi wieczyste http://e-izvadak.pravosudje.hr/pretraga-zk-ulozaka.htm dostępne są w Internecie, a usługa wyszukiwania i dokonywania wglądu jest bezpłatna. Dane zawarte w Internecie mogą być jednak niepełne. Z tego samego powodu zalecamy skorzystanie z pośrednictwa wyspecjalizowanych agencji do obrotu nieruchomościami.

     

          

     

    1. Czy polscy obywatele mogą nabyć nieruchomość w Chorwacji?
     

    Zgodnie z wcześniejszymi deklaracjami liberalizacja rynku nieruchomości w Chorwacji nastąpiła po upływie czterech lat od wejścia w życie postanowień Porozumienia o Stabilizacji i Stowarzyszeniu, a więc w 2009 roku. Kwestie nabywania chorwackich nieruchomości przez cudzoziemców reguluje znowelizowana Ustawa o prawie własności i innych prawach rzeczowych (Zakon o vlašnistvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12), zgodnie z którą począwszy od 1.02.2009 r. osoby fizyczne i prawne pochodzące z krajów członkowskich Unii Europejskiej mogą nabyć nieruchomość w Chorwacji na takich samych zasadach, jak chorwackie osoby fizyczne lub prawne. Wyjątkiem są grunty rolne i obszary objęte ochroną przyrody, których cudzoziemcy nie mają prawa nabyć za względu na siedmioletni okres przejściowy (z możliwością przedłużenia o kolejne 3 lata) wynegocjowany przez stronę chorwacką w procesie negocjacji akcesyjnych.

     

    2. Jaka formuła umowy (notarialna czy kupna-sprzedaży) wymagana jest w przypadku zakupu nieruchomości w Chorwacji?
     

    W Chorwacji najczęściej praktykuje się sporządzanie przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości (predugovor o kupoprodaji nekretnine), której najczęściej nie poświadcza się notarialnie, a następnie właściwej umowy kupna-sprzedaży (ugovor o kupoprodaji nekretnine), którą poświadcza się notarialnie. Co prawda poświadczenie notarialne nie jest wymagane prawem chorwackim i nie decyduje o ważności/nieważności umowy, ale bez niego niemożliwe jest dokonanie wpisu do ksiąg wieczystych.
    Przeniesienie własności nie powstaje na mocy samej umowy (która jest jedynie wyrażeniem woli), lecz w momencie dokonania wpisu w księdze wieczystej. W związku z tym, bardzo ważną kwestią jest (niemająca odpowiednika w polskiej praktyce) tzw. klauzula intabulandi, która jest wyrażeniem zgody dotychczasowego właściciela nieruchomości na przeniesienie prawa własności i dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Może stanowić część integralną umowy lub być wyrażona w osobnym dokumencie.

     

    3. Czy do Chorwacji można wwieźć gotówkę większą niż 3 000 EUR, z konkretnym, deklarowanym wcześniej celem zakupu nieruchomości?
     

    Przepisy celne dotyczące wwozu i wywozu gotówki (lub czeków) do Republiki Chorwacji nie wprowadzają żadnego ograniczenia ilościowego, ani w odniesieniu do waluty obcej, ani krajowej. Zobowiązują natomiast do każdorazowego zgłaszania celnikowi wwożenia lub wywożenia kwot przekraczających 10 000 Euro.

     

    4. Czy istnieją jakieś ograniczenia w zakładaniu kont w chorwackim banku?
     

    Cudzoziemcy mogą otwierać rachunki bankowe w większości chorwackich banków. Zasady otwierania rachunków i wymagane dokumenty różnią się w poszczególnych bankach, ale obywatelom kraju należącego do Unii Europejskiej najczęściej wystarczy paszport (ewentualnie chorwacki numer identyfikacyjny (OIB), o nadanie którego i tak należy ubiegać się przed podpisaniem umowy właściwej kupna-sprzedaży).

     

    5. Czy istnieje w Chorwacji instytucja depozytu notarialnego?
     

    Instytucję depozytu notarialnego (javnobilježnički polog) w Chorwacji regulują art. 109-113 Ustawy o Notariacie (Zakon o javnom bilježnistvu, Narodne Novine 78/93, 29/94, 162/98, 16/07, 75/09).

     

    6. Gdzie należy zgłosić transakcję i jakie opłaty należy uiścić?
     

    Przed podpisaniem umowy właściwej należy złożyć wniosek o nadanie osobistego numeru indentyfikacyjnego (OIB) w chorwackim urzędzie skarbowym. Numer OIB potrzebny jest do sporządzenia umowy (służy identyfikacji stron umowy), warunkuje dokonanie wpisu do księgi wieczystej i umożliwia dopełnienie obowiązku podatkowego w Chorwacji.
    W ciągu 30 dni od momentu notarialnego poświadczenia zawartej umowy nabywca ma obowiązek zgłosić nabycie nieruchomości właściwemu urzędowi skarbowemu (Porezna uprava), a w ciągu 15 dni od wydania decyzji ww. urzędu zapłacić podatek od obrotu nieruchomościami (stanowiący 5% rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości, przy czym urząd skarbowy ma prawo samodzielnie określić wartość rynkową nieruchomości, bez względu na cenę widniejącą w umowie właściwej kupna-sprzedaży).
     

    Drukuj Drukuj Podziel się treścią: